Immobilienbewertung
Die Wertermittlung von Immobilien bzw. die Immobilienbewertung ist ein sehr komplexes Thema. Sie wird gemeinhin auch als Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie oder Ermittlung des Marktwert einer Immobilie bezeichnet. Es genügt in den meisten Fällen nicht, die Quadratmeterzahl der Immobilie mit eine Faktor x in Euro zu multiplizieren um den richtigen Immobilienwert zu ermitteln. Ebensowenig ist die Qubikmeterzahl mal Faktor in Euro ein genügender Ansatz. Bei der Immobilienbewertung spielen noch viele andere Aspekte eine zum Teil nicht unerhebliche Rolle.
Überprüfen Sie zunächst in welcher Entwicklungsstufe sich die zu bewertende Immobilie befindet:
- keine immobilienwirtschaftliche Nutzung (Landwirtschaft oder Forstwirtschaft)
- beabsichtige Nutzung (Bauerwartungsland)
- rechtlich abgesicherte Nutzung (gewidmetes Bauland)
- vorbereitete Nutzung (bereits parzelliert und erschlossen)
- erste Nutzung (noch ungenutzter Neubau)
- bestehende Nutzung (genutzter Bau)
- nicht mehr bestehende Nutzung (Leerstand)
Je höher die Stufe, desto höher in der Regel der Wert der Immobilie. In der Stufe sieben haben Sie allerdings bereits Abschläge vom Immobilienwert vorzunehmen.
Ausserdem ist die Umgebung der Immobilie zu betrachten. Welche Infrastruktur gibt es, welche Infrastruktur ist geplant. Gibt es politische Entscheidungen, die den Wert der Immobilie eventuell beeinflussen könnten (geplanter Flughafenbau usw.)
An den wenigen von uns hier gemachten Hinweisen, können Sie bereits erahnen, wie komplex das Thema Immobilienbewertung ist bzw. sein kann. Grundsätzlich raten wir einen Fachmann zu rate zu ziehen, denn dem meist immense Wert einer Immobilie stehen nur sehr geringe Kosten für ein Immobilienwertgutachten gegenüber. Glauben Sie untere keine Umständen dem Verkäufer der jeweiligen Immobilie oder dessen Bank, was die Wertansätze anbelangt. Nur eigenen Immobilen-Sachverständige bzw. Wertgutachter, die Sie selbst bezahlen, sind vertrauenswürdig.
Die Ermittlung zum Wert einer Immobilie ist in Deutschland in der Wertermittlungsverordnung geregelt. Darin werden folgende Verfahren zur Ermittlung von Immobilienwerten beschrieben:
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Vergleichswertverfahren
